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Vous voulez mettre fin à votre bail commercial ? Gare à respecter les délais !

[17 avril 2018] La Cour de Cassation est venue rappeler les locataires étourdis à l’ordre : mettre fin à son bail commercial après trois ans doit être signifié au bailleur au moins six mois à l’avance.

 
Les baux commerciaux autorisent les locataires à mettre fin au contrat de bail tous les trois ans.
 
Exemple : pour un bail de 9 ans ayant commencé à courir le 1er décembre 2016 pour se terminer normalement au 30 novembre 2025, il sera possible d’y mettre un terme anticipé pour la date du 30 novembre 2019, puis pour le 30 novembre 2022… à la condition de respecter certaines obligations légales : les locataires doivent délivrer un congé au bailleur, par acte d’huissier ou par lettre recommandée AR, au moins six mois avant la fin de la période triennale en cours. Ainsi, si le locataire veut mettre fin à son bail pour le 30 novembre 2019, il devra donner son congé au plus tard le 31 mai 2019.
 
Attention à ne pas rater le coche du calendrier : si le congé est donné moins de 6 mois avant le terme de la période triennale, son effet est repoussé à l’expiration de la période triennale suivante et le bailleur sera en droit de réclamer au locataire le paiement des loyers jusqu’à l’expiration de cette période, donc pendant trois ans de plus !

 

Un congé donné au dernier moment peut être refusé


Application de cette règle vient d’être faite à l’encontre d’un locataire dont le bail avait débuté le 1er octobre 2010 et qui souhaitait y mettre fin le 30 septembre 2013. Il avait rédigé son courrier le vendredi 29 mars 2013, mais celui-ci n’avait pu être notifié au bailleur que le mardi 2 avril, les trois jours précédents étant un samedi, un dimanche et un lundi férié. Le bailleur avait alors considéré que le congé était trop tardif, car il ne pouvait pas prendre effet le 30 septembre 2013. Il avait donc réclamé au locataire le paiement des loyers jusqu’à la fin de la période triennale suivante, c’est-à-dire jusqu’au 30 septembre 2016.
Pour s’en sortir, le locataire avait invoqué un texte (l’article 642 du Code de procédure civile) selon lequel un délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant. Selon lui, le congé délivré pour le 30 septembre 2013 devait donc être prorogé jusqu’au 2 avril 2013.
Mais les juges ne lui ont pas donné gain de cause car cet article ne s’applique pas dans cette hypothèse ! Pour eux, le congé devait être notifié au bailleur le 31 mars 2013 au plus tard et le locataire a été condamné à payer les loyers pendant trois ans de plus.
 
Cassation civile 3e, 8 mars 2018, n° 17-11312
 

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